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21虚岁可以进赌场吗·牛栏山受累“败家子” 顺鑫农业难逃“地产劫”

发布日期:2020-01-11 16:46:00   浏览次数:166

21虚岁可以进赌场吗·牛栏山受累“败家子” 顺鑫农业难逃“地产劫”

21虚岁可以进赌场吗,5月以来,全国酒企传来涨声一片,让白酒板块成为动荡资本市场里少有的稳当类型。如此机遇却让一直想成为白酒公司的顺鑫农业感到紧迫,这家龙头国企如今正面临类似陕国投10年前曾经历的难题:剥离地产业务。

二者不同在于,彼时的陕国投,地产业务是最为盈利的资产,给母公司贡献大量营收和利润,因监管政策变化为保信托牌照而必须忍痛剥离,故此磨磨蹭蹭耗了3年。

而顺鑫农业的地产板块则是一幅不折不扣的“败家”相:2008年到2018年的十年间,京城房价上涨5倍,顺鑫农业的地产公司亏了6年。到2018年底,负债已升至73.6亿,净资产为负的3.5亿。这样的财务指标如果不改变应是无人敢接手。

地产扩张成“黑洞”

顺鑫农业成立于1998年,同年在深交所挂牌,是北京第一家上市的农业公司,控股股东为北京顺鑫控股集团有限公司(以下简称“顺鑫控股”),顺鑫控股隶属北京市顺义区国有资产监督管理委员会。公开资料显示,顺鑫农业主营业务为白酒酿造与销售;种猪繁育、生猪养殖、屠宰及肉制品加工;市场管理与服务;房地产开发。

其地产板块诞生于2002年。当年,作为地产业务平台的北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司(简称“顺鑫佳宇”)成立,顺鑫农业与母公司顺鑫控股(当时名为“北京顺鑫农业发展集团”)分别持有96%与4%的股权。2013年,顺鑫农业收购了控股股东持有顺鑫佳宇的4%股权,顺鑫佳宇成为其全资子公司。

从2006年起,顺鑫佳宇在北京顺义先后开发了顺鑫澜庭(2006年)、阳洲鑫园(2008年)、顺鑫花语(2009年)、顺鑫朗郡(2010年)、华玺瀚楟(2012年)、顺鑫山语溪(2013年)、顺鑫澜山印象(2015)等多个项目,外地主要有顺鑫富海家园(海南)、顺鑫望潮苑(包头)。

项目虽然不少但顺鑫佳宇一直盈利不佳。公开信息显示,2008年—2010年,顺鑫佳宇还处于盈利状态,但自2011年开始,便出现亏损,2012年亏损达到了7950万元,2013年亏损升至近亿。2014年,得益于房地产项目启动销售,顺鑫佳宇当年实现净利润8219万元。这也是其并入上市公司以来,唯一一次实现盈利,此后再无。顺鑫农业在回复深交所的年报问询函时披露顺鑫佳宇2015年至2017年分别亏损0.03亿元、1.92亿元、2.20亿元,最新年报显示顺鑫佳宇2018年净亏达到2.56亿元。

与持续扩大的亏损同步攀升的还有资产负债率,工商信息显示,顺鑫佳宇2016年总资产为62.84亿元,总负债为62.42亿元,资产负债率为99.33%;至2018年,顺鑫佳宇资产总额约70亿人民币,负债则为73.6亿,资产负债率达到105%,超过顺鑫农业总负债121亿的六成。

地产业务的高负债给顺鑫农业带来了非常沉重的资金使用成本,自2012年大举进军地产以来,顺鑫农业的利息支出随之暴涨并一直维持高位。综合2012至2018年年报发现,7年来顺鑫农业共有12亿的利息支出,在此期间归属于母公司股东的净利润合计约19亿,利息支出占净利润比例超过63%。

2018年,顺鑫农业在白酒板块“加持”下虽然净利润同比增幅达到70%左右(约7.44亿元),但营业收入同比增幅仅2.9%(约120亿元)。相比白酒业务营收同比上涨43.82%,其猪肉业务和其他行业(主要为房地产)的营收分别同比下滑20%和81%,并且2018年的利息支出占净利润比例依然达到26%(利息支出1.9亿,净利润7.44亿)。

由此可见,虽然地产板块在顺鑫农业整个业务中占比并不大,但挤占资源却不小。从牛栏山白酒大卖中收到的巨量现金,相当部分不得不用来弥补房地产子公司的借款,这种局面自然制约了白酒业务的发展。

讽刺的是,虽已涉足地产16年,在最新年报中,顺鑫农业对其房地产业务现状的描述竟然还是:“仍处于发展探索期”。这16年来顺鑫农业在地产领域都“探索”了什么?从两大核心项目中可管窥一二。

漫漫下坡屯

号称百亿大盘的下坡屯项目在顺鑫佳宇的成绩单上不仅规模居首,时间跨度也从2010年底延续至今。2010年11月,顺鑫佳宇以13.7亿元竞拍位于北京市顺义区牛栏山镇居住(配建村民回迁房:200亩)及商业金融项目国有建设用地的使用权(510亩)。该宗地总用地面积47.3万平方米(710亩),总建设用地面积25万平方米,宗地规划控制规模38.4万平方米。

其中配建村民回迁房土地用来建设定向安置房项目,包括28栋住宅楼、小学校、幼儿园及配套工程项目建设用地面积13.24万平米,总建筑面积24.57万平米,容积率1.6,绿化率30%,以满足2070户居民的回迁居住需求。由于安置部分建安成本由开发企业即顺鑫佳宇承担,也让下坡屯项目的成本余额涨到25亿。

5年后,下坡屯项目商业金融部分的开发建设才正式开始。彼时的2016年初,正是全国强二线城市和北京包括顺义在内的一些远郊区楼市加速升温的起点。下坡屯项目历经艰难拆迁、安置,以及市场起伏,终于可以开始“吃肉”了,但顺鑫佳宇却选择了一个令人难以理解的委托开发方式,将嘴边的利润拱手相送。

2016年3月29日,顺鑫佳宇与蓝光地产控股孙公司北京和骏投资有限责任公司(以下简称“北京和骏”)签署《顺鑫蓝光牛栏山项目委托开发管理合同》及《补充协议一》、《补充协议二》,约定由北京和骏受托开发管理显示建设用地面积10.8万平方米的顺鑫蓝光牛栏山项目,项目名称定为“蓝光雍锦山河”。

顺鑫佳宇为此应向北京和骏支付的费用由三部分组成:管理费、销售佣金及营销费用。管理费按照项目销售额的3.5%计取,销售额暂定50亿元,管理费暂定为1.75亿元,销售佣金按项目销售回款的2%计取,营销费用按项目销售额的3%计取,三项合计4.25亿元人民币。一年后,北京顺义房价翻番,理论上,项目完成顺鑫佳宇需支付的费用也应加倍,就这样,8.5亿的巨额付出预期让委托开发管理之路画上了句号。

2017年3月7日,委托开发管理合约被解除,在解除合同公告中,顺鑫农业并未披露为此需向北京和骏具体支付的费用金额,只描述为:“甲方向乙方已经支付的相关费用乙方不再退还;乙方已经完成的全部工作,不再向甲方主张任何费用”。根据此前签署委托开发管理合同内容,管理费用的约定支付方式为:协议生效后10日内,支付至管理费1500万元整;项目取得首批次预售许可证之日起10日内,支付至3000万元整;2016年12月31日前支付至7000万元整;营销费用约定支付方式中也包括:协议生效后10日内,支付2000万元;2016年12月31日前支付至7500万元整;由此估算,顺鑫佳宇为此解约给北京和骏支付的费用或达1.45亿元。

顺鑫佳宇接手后,项目名称改为“顺鑫颐和天璟”,2017年9月29日开盘。2019年,该项目的回款成为改变顺鑫佳宇财务状况以及地产业务能否实现剥离的几乎唯一希望。该项目产品包括双拼、叠拼别墅和洋房,每套房的总价都不算低,而今年豪宅市场的最新形势,也给其销售回款情况带来几分扑朔迷离。

物流港事件:失算还是玄机?

转让茂峰花卉则是顺鑫农业的另一项“神操作”,这项决策不仅在当时引起有关利益输送的广泛质疑,其“后遗症”至今甚至还有愈演愈烈之势。

2007年11月26日,顺鑫农业成为北京国际花卉物流港项目的中标人,中标价为3.8亿元,这是北京市主办的2009年第七届中国花卉博览会的重点工程,在顺鑫农业的规划中,该项目也是其计划“打造华北乃至全国最大花卉市场,成为北京花卉产业发展的窗口”的载体。次年,按政府要求调整建设内容,变更后总投资为11亿元(包括土地费用)。项目动工以后成本增加让项目最终投资金额成为13亿。2009年10月5日,第七届中国花卉博览会成功落幕。

2010年3月16日,顺鑫农业又增加投资3亿元将这些场地改造成集商业、休闲、娱乐、会议、写字楼为一体的综合性商业服务设施。当时的公告称,场地改造完成后主要用来出租,如果以当时市场最低的5元\/平方米起计算租金水平,若出租率达到60%,年实现收入1.9亿元;若出租率达到80%,年实现收入2.4亿元。2010年6月30日,改造顺利完工。

早前拿下花卉物流港项目时,顺鑫农业按要求成立了北顺鑫茂峰花卉物流有限公司(简称“茂峰物流”),由这家子公司负责项目建设和后期经营管理,顺义区则协助公司以协议出让的方式获得建设用地的土地使用权(协议出让价格为:人币67万元\/亩)。历经多年建设、改造、大把砸钱和苦撑,按道理,接下终于可以坐等收租了,但2011年的一纸转让公告再次让外界大跌眼镜。

据当年顺鑫农业与金盛置业投资集团有限公司(简称“金盛置业”)及大股东顺鑫控股签署的《股权转让协议》,茂峰物流的六成股权以1.5亿转让给了金盛置业,另外四成股权以一亿元转让给母公司顺鑫控股。

建设时,顺鑫农业公告称“该项目符合顺鑫农业构筑农产品绿色物流产业体系战略,并能够与公司现有的农产品绿色物流产业形成有效互补。达产后,可成为公司新的利润增长点,预计(正常年)实现花卉及花卉籽种交易、集散与物流配送40亿元,年实现营业收入2.65亿元”。

砸下数十亿建设完善后又以2.5亿转让时,顺鑫农业的理由则变为:“由于北京市花卉物流业总体规模偏小,利润率较低,尚不具备支撑茂峰花卉业务快速发展的条件”。

令外界不解的不仅在于前后说法不一,更在于早在花博会结束后顺鑫农业增资3亿进行场馆改造时,已经宣称“将花卉场馆改造成集商业、休闲、娱乐、会议、写字楼为一体的商业综合体”,这就让低价转让股权时给出的理由显得“牛头不对马嘴”。虽然伴随阵阵质疑,交易还是完成了。

股权转让后,茂峰物流也将名称变更为北京金盛顺鑫置业投资有限公司(简称“金盛顺鑫置业”),并在原经营范围基础上新增了“房地产开发、销售自行开发商品房、出租办公用房、出租商业用房”的内容。很快,顺义区就诞生了北京十大家居建材卖场:“国门一号”。

除“国门一号”商业部分外,金盛顺鑫置业还开发了名为“国门智慧城”的商住项目,尽管入市后不久便受到了北京新建商办房禁售个人的新政影响,但因其小户型总价低、精装拎包入住、地铁直达的优势,依然吸引了不少公司客户付款认购。

收取大量房款后,“国门智慧城”自2018年便陷入延期交付、装修缩水、层高不达标、涉嫌收费选房、每平米80元的“天价”物业费等争议。2019年1月21日,因被大量业主集中投诉,顺义区住建委无奈对金盛顺鑫置业负责人进行了约谈。但随后的公开信息反映,相关问题和争议仍在持续。

据《华夏时报》调查,引发国门智慧城一系列问题的原因,与金盛顺鑫置业控股母公司金盛置业投资集团有限公司(简称“金盛集团”)陷入危机不无关系。

金盛集团创立于1995年,是国内规模较大的家居建材连锁零售商。企业官宣自称已经实现从单一的家居建材,发展为百货、地产、建设四大产业共同发展的多元化布局。2006年,金盛置业实控人王华以20亿元人民币的身价排名胡润零售富豪榜第7。

但让王华和金盛集团更广为人知的则是2007年发生的“2.26绑架事件”。据《凤凰周刊》报道,当年因拆迁纠纷,金盛集团曾指挥报案“绑”走了一名拆迁户,事发后多名高管或被刑拘、或被监视居,10余名保安被拘捕。

2012年,也就是受让顺鑫农业花卉场馆项目股权后的第二年,金盛集团购买了私人飞机。彼时的金盛,可谓一片欣欣向荣。可惜好景不长,公开信息显示,从2018年2月至今,金盛集团已经三次因拒不执行判决或和解协议而被列入失信人信息,涉及标的高的超过3亿,少的仅几十万。金盛集团被列为执行人的案件有22起,涉及标的合计已达18亿元人民币。金盛集团持有的多家地产公司股权也在2018年下半年被司法拍卖。金盛集团股权和资金也陆续被冻结,目前可见的共有91次冻结事项。同时,还有数十起诉讼在进行当中。

此时的金盛,已是一幅摇摇欲坠的景象。金盛集团一旦崩盘,作为其控股子公司的金盛顺鑫置业势必会被波及,对此,参股其中的大国企顺鑫控股该如何应对,顺鑫农业又能否跳出这缠绕多年的“地产劫”?本报将跟随事态发展持续关注。

责任编辑:史博超 主编:蒋宏晨

责任编辑:陈悠然 SF104

 
 
 
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